¿A qué inmuebles afecta esta providencia de la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento?
A aquellos edificios en todo el país que tienen 20
años o más dedicados al arrendamiento. La Providencia obliga al propietario de
ese edificio a vender cada uno de esos apartamentos a los inquilinos.
¿Cuáles son las condiciones que establece la
Providencia?
Deben ofertarse los inmuebles al inquilino en un
lapso no mayor de 60 días hábiles que comenzó a contarse a partir del 28 de
marzo de 2014. El propietario está sujeto a sanciones si se incumpliese
esta providencia administrativa. Las sanciones son multas de 2.000 U.T por cada
apartamento no ofertado al arrendatario, multa que deberá pagarse dentro de un
lapso de 5 días. Si no se pagare la multa, se considera al arrendador o
propietario reincidente, y se duplica el valor de la multa. En muchos
casos las multas pueden superar incluso el valor cada apartamento, incluso del
edificio.
¿Hay alguna otra forma de penalidad?
Si no se pagan las multas establecidas en la
providencia, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento deberá proceder ante
los tribunales competentes a demandar el cobro de la multa, embargando
ejecutivamente el inmueble que se traduce en cobrarse del inmueble y
adjudicárselo el Estado como pago de la sanción impuesta.
La providencia me afecta (soy multiarrendador),
¿qué debo hacer según la misma?
Primero: si no se está registrado o inscrito
proceder a ello.
Segundo: solicitar a la Superintendencia de
Arrendamiento de Viviendas que fije el valor del inmueble. Para ello deberá
presentar ante la Superintendencia lo siguiente: Solicitud escrita, Contrato de
Arrendamiento o Justificativo de Testigo que demuestre Relación de
Arrendamiento; Certificado de haber cumplido con la inscripción en el Registro
Nacional de Arrendamiento; Planilla de características del inmueble; Documento
de condominio del edificio; Documento de propiedad del inmueble; Permiso de
habitabilidad o permiso de construcción del inmueble; fotografías de las cuatro
fachadas, de los ascensores, de los ductos de basura, de las escaleras de
acceso a cada piso, de los bajantes de basura, de los sótanos, de los tanques
de aguas blancas, de los jardines y en general de las áreas comunes, en papel
fotográfico no mayor a dos meses de la fecha de su presentación.
Tercero: Paralelamente si no está convertido al
régimen de Propiedad Horizontal proceder a ello.
Cuarto: Ofertarlo en venta a los inquilinos a
través de tribunales o notaria, cumpliendo los requisitos que dispone la ley
(precio fijo, un año para pagar, no exigencia de arras, ni inicial, ni pago
contado, acompañar documento de propiedad, documento de condominio, el acto de
fijación del precio, certificación del gravamen, condiciones y modalidad de la
negociación).
Quinto: Si el inquilino acepta la oferta proceder a
suscribir un compromiso preliminar de compraventa que le permita a este
tramitar un crédito hipotecario de ser el caso.
Sexto: Finalmente otorgar el documento definitivo
de compraventa ante el registro al vencimiento del año.
No puedo hacer la oferta, mi inmueble no está
convertido al régimen de Propiedad Horizontal, ¿qué hago?
Este es uno de los grandes inconvenientes y lagunas
de la Providencia.
Sugerimos: Tratar de paralelamente de agotar el
procedimiento y trámites para la conversión mientras se realizan las gestiones
ante Sunavi. Dado que el lapso es corto y los trámites para la conversión
conllevan otros que toman tiempo dada su naturaleza, adicional a las demoras
propias de la administración pública, solicitar una prórroga fundada en el
motivo probando que se están realizando las gestiones.
Se debe señalar que se estima que el procedimeinto
de avalúo que realizará la Sunavi no será el previsto en la Ley que rige la
materia, pues así se anunció a traves de medios de comunicación. Según la ley
que rige la materia la Superintendencia debe fijar los precios de los
inmuebles, dicho procedimiento desde la aprobación en noviembre de 2011 de la
Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda
debió hacerse y no se ha cumplido salvo en pocos y contados casos,
siempre sin cumplir el adecuadamente los pasos legalmente establecidos. Es un
procedimiento que requiere de una importante capacidad técnica y administrativa
que hasta ahora la Superintendencia no ha demostrado tener.
Es un porcentaje altísimo los edificios afectados
por la providencia de la Sunavi que no se adecúan a los requerimiento de
la Ley de Propiedad Horizontal, ni se han convertido a dicho régimen y
por ende no tienen documentos de condominio, por lo tanto no pueden ser
ofertados a los inquilinos, e incluso no sabemos si la Sunavi reciba las solicitudes
en estos casos.
Solventar estas deficiencias, entre otras, tomaría
muchísimo más tiempo que el lapso establecido por la Providencia para hacer las
ofertas, por lo que se entiende que es una providencia inviable.
¿Qué hago si no deseo vender mi propiedad a los
inquilinos? ¿O si soy un inquilino y no deseo comprar?
La Cámara Inmobiliaria de Venezuela ha elevado su
voz denunciando la Providencia como inconstitucional y violatoria de los
derechos de los venezolanos, pues no es justo favorecer a unos venezolanos
pisando el derecho constitucional de propiedad que tienen otros. En ese
sentido, el gremio inmobiliario está trabajando para introducir recursos ante
los tribunales competentes que permitan anular esta Providencia que no solo es
imposible cumplir sino que además violenta el derecho de propiedad privada de
un grupo de venezolanos.
Soy inquilino, y deseo comprar, ¿qué debo hacer?
Colaborar con el propietario o arrendador. Si usted
no compra, el inmueble podrá ser vendido a una tercera persona, si decide
comprar, debe gestionar un crédito hipotecario cumpliendo los requisitos para
ello.
La Providencia, aparentemente, favorece a los
inquilinos, pero lo cierto es que los obliga a comprar un inmueble sin
establecer formas de financiamiento ni qué sistema de crédito se utilizará para
hacer efectiva la compra. Es necesario recordar que el Gobierno está en mora
con muchas familias de inquilinos de edificios expropiados en años anteriores
que no han sido entregados propiamente a las familias que residen en ellos pues
el Gobierno no ha hecho efectiva la transferencia de recursos financieros para
tal fin, ello sin considerar los casos en los cuales la compra será de un
inmueble que resulte riesgoso por no reunir los requisitos mínimos de adecuación
y habitabilidad.
Debe tomarse en consideración que dadas las
características propias de la mayoría de los edificios en términos legales y
urbanísticos es imposible realizar la oferta de los inmuebles tal como lo
establece la Providencia, y por otro lado, estaríamos validando una Providencia
inconstitucional, como lo han señalado abogados expertos del área arrendaticia.
Fuente: Prensa Cámara Inmobiliaria de Venezuela
